Vendere casa al prezzo giusto non è fortuna: è metodo. Una valutazione accurata ti permette di vendere rapidamente, ottenere il miglior prezzo e ridurre trattative estenuanti.
Al contrario, un errore di valutazione può costarti mesi di attesa e decine di migliaia di euro.
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Errore 1: Basarsi solo sui portali immobiliari
Il rischio: Gli algoritmi online mostrano prezzi di richiesta, non di vendita effettiva. La differenza? Spesso il 10-15%.
✗ Quello che vedi online ✓ Quello che si vende davvero
I portali ignorano:
∙ Lo stato reale dell’immobile
∙ Le dinamiche del mercato locale
∙ Le vendite “sottotraccia” (mai pubblicate)
Soluzione: Confronta sempre con dati di vendite reali certificate nella tua zona.
Errore 2: Confrontare “mele con pere”
Hai una casa da ristrutturare e la confronti con una appena rinnovata? Errore fatale.
Differenza di valore: 30-50% in meno per immobili da ristrutturare
Casa ristrutturata:
∙ Pronta da abitare (“chiavi in mano”)
∙ Impianti a norma e moderni
∙ Valore più alto
Casa da ristrutturare:
∙ Prezzo d’acquisto inferiore
∙ Personalizzazione totale
∙ Possibili bonus fiscali
Non puoi chiedere lo stesso prezzo di una casa ristrutturata se la tua necessita di 50k€ di lavori.
Errore 3: Ignorare la stagionalità del mercato (Garda e Brescia)
Sul Lago di Garda e a Brescia, il calendario conta quanto la location.
- Primavera-Estate (marzo-luglio):
∙ +35% richieste sul Garda (turismo + seconde case)
∙ Massima visibilità e offerte
- Autunno-Inverno:
∙ Mercato più lento
∙ Acquirenti più selettivi
∙ Trattative più lunghe
Strategia vincente: Metti in vendita a febbraio-marzo per massimizzare l’esposizione nel periodo caldo.
Errore 4: Sopravvalutare i propri interventi
“Ho speso 30.000€ di ristrutturazione, quindi aggiungo 30.000€ al prezzo”
Sbagliato. Il mercato non paga i tuoi ricordi o le tue scelte personali.
Cosa vale davvero:
∙ Cucina nuova: recuperi 40-60% della spesa
∙ Bagno rifatto: recuperi 50-70%
∙ Pavimento in marmo pregiato (che non piace a tutti): recuperi 20-30%
Legge fondamentale: Il valore non è quanto hai speso, ma quanto l’acquirente è disposto a pagare oggi per quella caratteristica.
Errore 5: Sottovalutare esposizione e vista (cruciale sul Garda)
Esposizione solare
Una casa esposta a sud vale il 5-10% in più rispetto a una esposta a nord.
Perché?
∙ Luce naturale tutto il giorno
∙ Minori costi di riscaldamento
∙ Benessere psicofisico superiore
Vista lago
Sul Garda, la vista lago è oro. Non è estetica: è economia.
∙ Vista lago panoramica: +30-50% sul prezzo
∙ Vista lago parziale: +15-25%
∙ Nessuna vista: prezzo base
Un bilocale senza vista a Desenzano: 180.000€Lo stesso bilocale con vista: 240.000€+
Non sottovalutare mai questo fattore.
Errore 6: Dimenticare i costi accessori dell’acquirente
L’acquirente non paga solo il prezzo dell’immobile.
Paga anche:
∙ Notaio: 1.500-3.000€
∙ Agenzia: 2-3% (+IVA)
∙ Imposte: 2-9% a seconda della tipologia
∙ Perizie e mutuo: 500-1.500€
∙ Trasloco e allacci: 1.000-2.000€
Totale costi accessori: 4-10% del prezzo di vendita
Se chiedi 300.000€, l’acquirente deve mettere a budget 312.000-330.000€ totali.
Un prezzo “psicologico” a 295.000€ può fare la differenza tra vendere subito o aspettare mesi.
Errore 7: Valutare “a occhio” senza dati reali
“Secondo me vale…” è la frase più costosa del mercato immobiliare.
Caso reale DavveroCasa:
Situazione: Cliente convinto di vendere a 350.000€ Analisi di mercato: 127 vendite simili nella zona = valore reale 280.000€Risultato: Venduto a 295.000€ in 45 giorni
Morale: Meglio una vendita reale che un sogno sulla carta.
Senza dati, rischi:
∙ Sovrapprezzo → nessuna visita
∙ Sottoprezzo → perdi 20-30k€
∙ Trattative infinite → stress e tempo perso
La soluzione: valutazione certificata con dati reali
Da DavveroCasa analizziamo:
✓ 127 vendite reali nella tua zona (ultimi 12 mesi)
✓ Prezzi effettivi di chiusura (non richieste)
✓ Tempi medi di vendita per tipologia
✓ Stagionalità e trend locali
✓ Caratteristiche uniche del tuo immobile
Risultato: Una valutazione precisa, documentata e vendibile.
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